ねらい目は81年以降のものを

”中古は古いから構造的に危なそう”と考える人も多いかもしれません。
確かに新築に比べたら中古は古いです。
また建築技術についての不安もあるかもしれません。

しかし、新築よりも購入しやすい価格が中古の最大の売りでもあります。
中古は古い、というイメージだけを判断材料にするには少し早計かも。
どちらにしても正しい知識や情報をよく理解した上で判断すると良い買い物ができるかと思います。

その大事なポイントが1つ、それはその建物が何年に建設されたか、です。

旧耐震基準と新耐震基準というのをご存知ですか?
昭和56年、1981年に建築基準法が改正され、建物の耐震性について高い基準を求めるようになったのです。
これを新耐震基準と言います。耐震精度だけで言えば、81年以前の建物に比べて耐震性は高いです。

これだけ見たら完成年月日だけ注目しておけば良いと考えるかもしれません。
しかし、完成年月日だけを見てもその判定は難しいです。
完成年月日だけでは新耐震基準で建築していないそれ以前の建物まで、新耐震基準を満たした建物と勘違いしまう場合があります。

この新耐震基準などが施行されたのは同年6月1日です。
普通は建築前に行政へ申請を提出して、承認を得てから施工を開始ます。
が、1981年6月1日までに建築確認がおりていれば、旧耐震基準になってしまうのです。
要はいつ申請が承認されたか、になるのです。普通、そこまで記載しませんから。
だから完成日から判断するのは難しいのです。

またマンションの場合、戸建て住宅と違い建築工事期間が非常に長いです。
大体が年単位になるかと思います。
着工かしてから1年以内に完成する場合もありますが、1年以上、もしかしたら2年、3年ぐらい掛かる場合もあるでしょう。
安全を確認したいのであればチラシや不動産会社で資料を確認するか、完成年月日が83年もしくは84年以降であれば、新耐震基準になっているはずです。

と、こういう事情も裏に隠れていますので参考にして下さい。

敷金礼金0円ってお得なの?

不動産屋のホームページにある新着物件特集の中にも、敷金礼金0円という賃貸物件が多く紹介されています。
手軽に入居出来て、出来るだけ費用は抑えたいと考える入居者にとっては嬉しい事です。
そのため契約を簡単に交わしてしまう人達が多いのも現状だったりします。

敷金礼金0円になるので家賃の交渉などをする人も多くはないかと思います。
それは家賃がタダになるというわけではなく、敷金礼金がタダなので、それ以上の得を求めないからです。
敷金礼金がタダで、その上図々しく家賃まで安くしてくれ、とはなかなか言えないですよね。

通常なら契約する場合に礼金敷金、他に仲介手数料あたりが付くのが当たり前です。

ここまで見ると得な場面ばかりになりますが、もう少し掘り下げてみましょう。

一見、お得かと思える敷金礼金0円。
実は、この敷金礼金0円にはちょっとした落とし穴があるのです。
得な契約ではありますが、これはあくまでも目先のメリットになります。

この敷金礼金0円は入居するときは費用が発生しませんが、引っ越すなどの解約が発生したとき、その帳尻が来ます。
本来であれば敷金という資金は賃貸物件の退去する時に発生する修理代金になります。

数年間借りていた間に畳や壁が汚れていた場合、不動産屋は新しい畳と壁に交換しなくてはならなくなります。
敷金を払っておけば、退去するときそこから充当されるので多額なお金が必要ありません。

しかし、それが敷金0円となるとどうでしょうか。
不動産や大家がすべて肩代わりするわけではありません。
となると、その住んでいた人が補填しなくてはならない、という事になります。
知らなかった、は通用しないでしょう。

敷金は賃貸で言えば、担保金です。

敷金礼金0円というのは特別タダになったというわけではなく、借りるのに担保はいりません、というだけのこと。
出るとき何かあった場合、その負担は入居者が背負う事になりますよ、という事になります。

後で払うか先に払っておくかの違いにしかならないのです。

住宅の資産価値を見出すには

一般的に資産価値が高いと言われている物件は、主に駅から近い、アクセスが便利、住環境が良好、街の人気度の高さなどが挙げられます。
こう条件を挙げて行くと分かると思いますが、資産価値が高いところは比較的に住みやすい場所と言う事ができます。
ただ最後の街の人気度は別になります。
住みにくい街なのに人気がある場所というのも、資産価値としては高いです。
要は需要が高い場所、という事になるかもしれません。

資産価値をチェックする大きな目安として家賃相場があります。
新着物件特集で紹介されている物件を見ると、同じ地域にあるのに家賃が多少異なる物件が目に留まるかと思います。
毎月の家賃の価格を見れば、その物件の価値が分かるという事です。

また資産価値というのは建物よりも、その土地に掛かる場合が多いです。
住宅自体の価値は時が立てば購入した時よりも安くなってしまいます。
が、土地の方は下がる事も、上がる事もあります。
たとえば、周囲の発展がめざましく人気の無かったスポットから大人気のスポットになる事も。
そうすれば土地の資産価値は上がって行きます。

とは言っても、跳ね上がるという事はありません。
じわじわと上がって行き、いきなり下がるという感じになるかと思います。
そこがいきなり大都市へと発展しない限りは、そこまで高くはなりません。

マンションの場合、資産価値はその部屋のみになります。
土地には価値はつかないので、売られている価格はその部屋のみに掛けられています。
戸建ての場合は住宅とその土地も含めての販売価格になっていますので覚えておきましょう。

逆に資産価値が下がる場合とは、住環境の変化です。
上記で挙げたのはそれが良い方向へ行けば、という場合であり、マイナスに行く事もあります。
たとえば、近くに産業廃棄物の処理場が建ったとか、パチンコ店などの騒音、大きなマンションが建ち日当たりが悪くなったなどの住環境に影響を与えると資産価値が低くなる傾向があります。

煽られ耐性をつけましょう

物件を探すために不動産屋へ行く人がほとんどだと思います。
その不動産屋が親切であれば良いですが、中には悪質なことをして契約をさせようとしてくるところもあります。
たとえば、接客中に仕込みの電話をさせて、その会話を客に聞こえるように話し煽るように仕向けたり、借りさせたい物件へと客を誘導するという方法があったりします。
また、少し相談してみますと言って他の不動産屋へ電話をかけたふりをして、予算がどうだとかを相談しながら結局は物件は無い、と言うやり方も。
親切に接客しているように見せかけて、実は狙いの物件と契約させるための装いという感じでしょうか。

また、多いのが物件の見学に出掛けたときに、会社から携帯に電話をもらうようにして「他で申込みが入ったそうです」などと言って決断を煽るところも。
すべてが仕組まれた、とは限りませんが、電話でのやり取りの後、希望と違う物件を迫られた場合は疑いましょう。

どうにか契約へと漕ぎ着けたいと考える不動産屋と欲しい物件が見つかったら契約したいお客とでは似て非なる部分があります。
双方がマッチした契約であれば良いですが、納得しないまま契約を迫られてしまった場合それは良いお買い物とは言えません。
見る側のお客も、煽られたら欲しくなる、という心理をどうにかする必要が出てきます。

そのためには欲しい物件と欲しくない物件をはっきりとさせておくことが大切です。

何となくで買う簡単なお買い物では決して無いはずです。
上記のような不動産屋に出会ってしまったら確固たる自分を持って下さい。
煽られたら焦る気持ちも分かりますが、それはあなたの中に迷いがあるからに他なりません。
その迷いはその物件に対してです。

だからはっきりとさせておく必要があるのです。
迫られたらもう少し考えてみます、と言いましょう。
それでも食い下がってきたら、どうしてもあなたに契約させたい物件だと思うべきでしょう。
そこは別の人に譲って良いかもしれません。
あなたにとってその物件がどれだけ必要なのか、という考えが必要です。

より巧く売るために

マンションが売れない理由として色々ありますが、まずはその価格でしょう。
ご存知の方も多いかと思いますが、不動産の価格には市場価格があります。相場というものです。
その相場よりも高いとまず売れません。
安ければそれは売れます。同じ条件だったら安い方を選びますよね。

でも売りたい方は、そう簡単に割り切れないのです。
より自分が得するように価格設定を行うものです。
少し相場より高くして買ってもらう、そう考える人は少なくありません。

しかしその考えが結局は損をしている、という事になります。

不動産を売る場合、買った時よりも高い価格で売れる事はまずありません。
また長く売れ残ればそれだけ価値が下がって行きます。
価格を上げるという事は、自らその資産価値を下げている行為に他なりません。

売却する場合、もっとも避けたいのは誰も買い手が付かないという状況です。
その状況を作り出しているのはその価格になります。

では相場よりも低くすれば買い手が付くのでしょうか。
相場よりも低ければ目に留める人も増えて、買い手が付く可能性は十分に高くなります。
が、必要以上に価格を下げても良い事はありません。

なので相場を見て、この場所でこの価格はどうなのだろうか、と調べる事が不可欠になります。
具体的にどれだけ価格を下げれば良いのかは不動産屋などとよく相談してください。
不動産屋側の売り方に問題があるという場合もありますので、売主と不動産屋が一致して売りに出すのがベスト。
不動産側も早く売れればそれだけ利益になりますので案外協力的です。

売れないのはまず価格のせいなんだ、とお考え下さい。

それに見合った価格であれば納得して購入を考える買い手が出てくるかもしれません。
が、相場よりも理由も無しに高く売りに出すのはオススメできないです。
それほど周囲との価格差というのは非常に重要になってきます。
売りに出す場合は、周囲の環境をよく見て適正な価格で売りに出しましょう。

引っ越すときの参考程度に

物件探しに適した時期と適さない時期というものがあります。
一般的にはピークが過ぎた4月頃等が妥当だと言われています。
特に7、8月は申込者が少ない時期になりますので、不動産屋との交渉がしやすい時期です。
そんな夏の時期に不動産相手に家賃交渉をしてみると案外すんなり通ったりします。

各不動産会社が発信しているオススメ物件特集のコーナーなどを見てみましょう。
ピーク時には家賃交渉などの余地はありません。
その価格でも他に入ってくれる人がいくらでもいますので、家賃を割り引くメリットが無いのです。
やはり空き部屋が多くなる時期が不動産屋にとってもどうしても入居者が欲しい時期になります。

ピーク時とそうでは無い時期を見極める事ができれば、表記された価格よりも安く住む事が可能だったりします。
しかし、これはあくまで可能性の話なので絶対というわけではありません。

まずは部屋を紹介してくれる不動産屋と仲良くなるところから始めましょう。
こっちがここで契約したい、という気持ちを出せば不動産屋も協力的になってくれるはずです。
何にしてもこちらが友好的な態度を示すこと。
仲良くなれれば家賃以外にもお得な施しを受ける事になるかもしれません。

賃貸物件は2年に一度、更新が発生してお金が掛かります。
また更新料では約1ヶ月分の家賃請求、されに火災保険に入る事も契約の内になっています。
さらに言えば、引っ越す為には「敷金礼金、仲介手数料、火災保険料」の負担が出てきます。
そう考えると、少しでも安く済ませたいと思うのは当然だと思います。

だからピーク時期を過ぎたあたりがオススメなのです。

真夏の時期で非常に面倒な時期ではありますが、少しでも安く済ませたいのであれば避けられない道になります。
少しの家賃値下がりも、長い目で見れば大きな得になります。

引っ越す時期も考慮に入れて動くと良いでしょう。
でも、いつどこで引っ越すことになるか分かりませんからあくまで参考程度にお考え下さい。
自分で選べる時期とそうでない場合もありますから。

住宅売却で大切なこと

住宅を売却したい場合、より高く売りたいと思うのは当然だと思います。
ただ、売りたいと思っても買ってくれる人がいるのかどうかが問題になってきます。

当然、人気のエリアにある物件は売りに出せば買い手も付くでしょう。
ですが、それほど需要の無い場所ではどうでしょうか。
やはり人気エリアというのがあります。
しかし、住んでみたい街と売れる物件というのは必ずしも一致しないのです。

人気があれば売れるのでは? と思うかもしれませんが、人気があるという事は価値があるいうことに他なりません。
そうなると、価格の高騰は避けては通れない問題です。
そのため住んでみたいけど、高すぎて買えないという状況が出てきます。
また人気があるからと言って、その人にとって便利な環境か、と言ったらそうではないはずです。

そのため人気エリア、沿線の近くで売り物件があったとしてもなかなか売れないのです。

そういう場所で売却したい場合、相場よりも価格を下げるとあっという間に買い手が付きます。
高いのは誰でも分かっていることです。
そこで相場よりも安い物件があったらどうでしょうか。
興味を持つ人も出てくるはずです。
価格を下げるのを損だと考える人もいるかと思います。
価格を下げるのと、いつまでの売れ残るのと、どちらが損をしているでしょうか。
買い手が付かないまま売値額をそのままにしておくと、そこの資産価値は落ちる一方です。

さっさと売りたいのであれば相場よりも低くして、買い手の目を留めさせる事が何よりも重要になってきます。

人気のエリアでも同じではないでしょうか。
買い手が求めるのは何か、という部分を考えるのが売り手側の作業になります。
得をするような売却というよりも、損をしない売却の方が総合的に見て得している、という形になっているのは気のせいでしょうか。
売却する時点で購入した時よりも損をしているわけですから、それからどれだけ損を少なくするのか、というのが結果的に得をしている事になります。

不動産屋の善し悪しはどこで決める?

純粋に良い不動産屋かどうかを判断するのは難しいところがあります。
大きな理由としてあるのが、良い不動産屋だと判断できる基準が物件を探しにくる人それぞれに違からです。
お客さんにとっては希望の物件があるかどうかが、その不動産屋の善し悪しになるかと思います。
しかし、それは訪れたお客さんの要望次第になるはずです。
万人に受ける不動産というよりも、そのお客さんによって変わってくるのは当然ではないでしょうか。

もちろん、その不動産屋の接客応対などの事もあるかと思います。

なので物件の善し悪しでその不動産屋を評価するのは難しいという事です。
不動産屋も接客業に変わりは無いので、世間一般的に言われている不動産屋の善し悪しの基準はあります。
たとえば、押し売りをしてくる不動産屋があったとします。
別に欲しくも無い、売りたくない土地を買ってくれ、売ってくれと詰め寄ってくるタイプの不動産屋です。
こういう不動産屋はみなさんの目からみてどうでしょうか。
不動産の善し悪し、というのはそういう部分ではないかと思います。

この不動産屋が紹介する物件はロクなものじゃない、と思ってもそれはあなたの物差しに過ぎません。
その価格でそこに住めるなら、と求める人もいるはず。
土地の出来に文句を付けるのは不動産屋ではナンセンスなのです。

こちらが求める希望の物件をなかなか提示せず、売りたい物件ばかりを執拗に勧めてくる、というのが悪質な不動産屋になるかと思います。
遠い場所からわざわざ探しに来たのに、関係無いエリアの賃貸物件を紹介されたり、希望予算よりも高額な賃貸物件を教えてくれたり、と。
不動産屋側として何としても契約させたい、という気持ちは分かります。
その希望に副った物件をしっかりと紹介してくれるのかどうか、というのが不動産屋の正当な評価だと思います。

その点を考えながら不動産屋を選んでみて下さい。
ひとつが悪く見えると、すべてが悪く思えてくる事もあるかと思います。
そこを冷静に判断できると良いですね。

未公開物件の存在

物件を探すとき、不動産へ行くと必ずかどうかは分かりませんが未公開物件というものが存在します。
これは売主、または不動産側が意図的に一般公開していない物件の事を言います。
または不特定多数に公開されていない、というような感じです。

それを公開しない理由は様々です。
売主の事情であったり、不動産側の事情だったり、これだから公開できないという理由はありません。
また、この媒体だったら公開しても良いという場合もあります。
たとえば、新着物件特集など言った場所限定に公開しても良いとか、不動産屋に実際に行ってみないと教えられないとか、事情は様々です。
なぜそういう事をするのかは分かりません。

売りたくても売れない事情というのもありますし、もしかしたら不動産側の戦略かもしれません。
ここから先は売り方の技術になってしまうので言う事はできないですが。

またどんな物件が未公開物件になっているかは分かりません。
売りに売れないのか、あまりにも好条件過ぎて不動産の独断と偏見でお客さんを選んでいるのかも……。
何とも言えません。
もしかしたら不動産へ直接赴き、未公開物件を見せてくださいと言えば見せてくれるかも。
そこも不動産次第とか言いようがないのが現状です。

不動産が紹介してくれるのは求めるお客さんの条件にだいたい近いものを紹介します。
価格、築年数、立地条件、その他諸々を伺った上でだいたい近いものを提示してきます。
なので、はっきしりと自分の希望を伝える事が重要です。
しかし、そこで紹介された物件が自分の求めている物件と合致するとは限りません。
だからだいたい近いものになります。

そこにどういう理由があるのか。
これも売り方の技術になりますので言えません。
ともあれ未公開物件の存在は覚えておいて損はありません。

売主がいくらで売ろうか迷っているため公開できない、となればその言い値で購入も可能かもしれません。
それはあくまで場合であって、未公開物件がすべてそういう事情とは限らないのでご注意を。

賃貸物件は早い段階から

賃貸物件では、時期によって賃料や物件情報の変動があります。
要は賃貸物件は探す時期によって得られる情報にバラつきがあるという事です。
なので探す時期によっては、物件が探しやすく家賃を抑えられる時期というのがあります。

賃貸物件が大きく動く時期は一般的に、1月~3月になります。
春の新しい生活へ向けての動きです。
地方からの上京、新入生の新しい生活場所、などの時期になります。
この動きが活発化するのが1月の後半あたりからで、また賃貸の更新がこの時期の場合もありますので、色々な都合が重なって物件の入れ替えが多いのです。
早い人は11月から始めている人もいます。
その段階からオススメ物件特集などのサイトを眺めながら部屋決めの計画を進めて行きます。

1月頃には新築物件も多く出回ります。
この時期であれば借り手が見つけやすいからです。多少高くても条件が良ければ入居者はいます。
そのため契約率が高いこの時期、大家側はこの時期前までに物件を完成させるのが基本的な流れです。
言ってしまえば、大家や不動産にとっては一番のかき入れ時なのです。
その為、この時期に家賃などの安くしろなどの交渉は厳しいかと思います。
この条件でも喜んで入ってくれる人が他にいるわけですから……。

さらその時期は、家賃、礼金、敷金などが最も高騰する時期です。
たとえば、今までは賃料5万円だったのが、この時期になると6万円になったりします。
そのために早い段階から物件を探す、という事が必要になってきます。
新居に住みたい、というのであれば12月から探し始めるとちらほらと出ていたりします。

良いところはすぐに決まってしまうので早い段階から動くことを推奨します。
あとで高い料金を支払って妥協に妥協を重ねた形でしか入れない、のではあまりにも悲し過ぎます。
そこの見極めが重要な影響を及ぼすのが賃貸物件です。
時期さえ把握しておけば、後はどれだけ早い段階から動いたかで決まります。

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