より巧く売るために

マンションが売れない理由として色々ありますが、まずはその価格でしょう。
ご存知の方も多いかと思いますが、不動産の価格には市場価格があります。相場というものです。
その相場よりも高いとまず売れません。
安ければそれは売れます。同じ条件だったら安い方を選びますよね。

でも売りたい方は、そう簡単に割り切れないのです。
より自分が得するように価格設定を行うものです。
少し相場より高くして買ってもらう、そう考える人は少なくありません。

しかしその考えが結局は損をしている、という事になります。

不動産を売る場合、買った時よりも高い価格で売れる事はまずありません。
また長く売れ残ればそれだけ価値が下がって行きます。
価格を上げるという事は、自らその資産価値を下げている行為に他なりません。

売却する場合、もっとも避けたいのは誰も買い手が付かないという状況です。
その状況を作り出しているのはその価格になります。

では相場よりも低くすれば買い手が付くのでしょうか。
相場よりも低ければ目に留める人も増えて、買い手が付く可能性は十分に高くなります。
が、必要以上に価格を下げても良い事はありません。

なので相場を見て、この場所でこの価格はどうなのだろうか、と調べる事が不可欠になります。
具体的にどれだけ価格を下げれば良いのかは不動産屋などとよく相談してください。
不動産屋側の売り方に問題があるという場合もありますので、売主と不動産屋が一致して売りに出すのがベスト。
不動産側も早く売れればそれだけ利益になりますので案外協力的です。

売れないのはまず価格のせいなんだ、とお考え下さい。

それに見合った価格であれば納得して購入を考える買い手が出てくるかもしれません。
が、相場よりも理由も無しに高く売りに出すのはオススメできないです。
それほど周囲との価格差というのは非常に重要になってきます。
売りに出す場合は、周囲の環境をよく見て適正な価格で売りに出しましょう。

引っ越すときの参考程度に

物件探しに適した時期と適さない時期というものがあります。
一般的にはピークが過ぎた4月頃等が妥当だと言われています。
特に7、8月は申込者が少ない時期になりますので、不動産屋との交渉がしやすい時期です。
そんな夏の時期に不動産相手に家賃交渉をしてみると案外すんなり通ったりします。

各不動産会社が発信しているオススメ物件特集のコーナーなどを見てみましょう。
ピーク時には家賃交渉などの余地はありません。
その価格でも他に入ってくれる人がいくらでもいますので、家賃を割り引くメリットが無いのです。
やはり空き部屋が多くなる時期が不動産屋にとってもどうしても入居者が欲しい時期になります。

ピーク時とそうでは無い時期を見極める事ができれば、表記された価格よりも安く住む事が可能だったりします。
しかし、これはあくまで可能性の話なので絶対というわけではありません。

まずは部屋を紹介してくれる不動産屋と仲良くなるところから始めましょう。
こっちがここで契約したい、という気持ちを出せば不動産屋も協力的になってくれるはずです。
何にしてもこちらが友好的な態度を示すこと。
仲良くなれれば家賃以外にもお得な施しを受ける事になるかもしれません。

賃貸物件は2年に一度、更新が発生してお金が掛かります。
また更新料では約1ヶ月分の家賃請求、されに火災保険に入る事も契約の内になっています。
さらに言えば、引っ越す為には「敷金礼金、仲介手数料、火災保険料」の負担が出てきます。
そう考えると、少しでも安く済ませたいと思うのは当然だと思います。

だからピーク時期を過ぎたあたりがオススメなのです。

真夏の時期で非常に面倒な時期ではありますが、少しでも安く済ませたいのであれば避けられない道になります。
少しの家賃値下がりも、長い目で見れば大きな得になります。

引っ越す時期も考慮に入れて動くと良いでしょう。
でも、いつどこで引っ越すことになるか分かりませんからあくまで参考程度にお考え下さい。
自分で選べる時期とそうでない場合もありますから。

住宅売却で大切なこと

住宅を売却したい場合、より高く売りたいと思うのは当然だと思います。
ただ、売りたいと思っても買ってくれる人がいるのかどうかが問題になってきます。

当然、人気のエリアにある物件は売りに出せば買い手も付くでしょう。
ですが、それほど需要の無い場所ではどうでしょうか。
やはり人気エリアというのがあります。
しかし、住んでみたい街と売れる物件というのは必ずしも一致しないのです。

人気があれば売れるのでは? と思うかもしれませんが、人気があるという事は価値があるいうことに他なりません。
そうなると、価格の高騰は避けては通れない問題です。
そのため住んでみたいけど、高すぎて買えないという状況が出てきます。
また人気があるからと言って、その人にとって便利な環境か、と言ったらそうではないはずです。

そのため人気エリア、沿線の近くで売り物件があったとしてもなかなか売れないのです。

そういう場所で売却したい場合、相場よりも価格を下げるとあっという間に買い手が付きます。
高いのは誰でも分かっていることです。
そこで相場よりも安い物件があったらどうでしょうか。
興味を持つ人も出てくるはずです。
価格を下げるのを損だと考える人もいるかと思います。
価格を下げるのと、いつまでの売れ残るのと、どちらが損をしているでしょうか。
買い手が付かないまま売値額をそのままにしておくと、そこの資産価値は落ちる一方です。

さっさと売りたいのであれば相場よりも低くして、買い手の目を留めさせる事が何よりも重要になってきます。

人気のエリアでも同じではないでしょうか。
買い手が求めるのは何か、という部分を考えるのが売り手側の作業になります。
得をするような売却というよりも、損をしない売却の方が総合的に見て得している、という形になっているのは気のせいでしょうか。
売却する時点で購入した時よりも損をしているわけですから、それからどれだけ損を少なくするのか、というのが結果的に得をしている事になります。

不動産屋の善し悪しはどこで決める?

純粋に良い不動産屋かどうかを判断するのは難しいところがあります。
大きな理由としてあるのが、良い不動産屋だと判断できる基準が物件を探しにくる人それぞれに違からです。
お客さんにとっては希望の物件があるかどうかが、その不動産屋の善し悪しになるかと思います。
しかし、それは訪れたお客さんの要望次第になるはずです。
万人に受ける不動産というよりも、そのお客さんによって変わってくるのは当然ではないでしょうか。

もちろん、その不動産屋の接客応対などの事もあるかと思います。

なので物件の善し悪しでその不動産屋を評価するのは難しいという事です。
不動産屋も接客業に変わりは無いので、世間一般的に言われている不動産屋の善し悪しの基準はあります。
たとえば、押し売りをしてくる不動産屋があったとします。
別に欲しくも無い、売りたくない土地を買ってくれ、売ってくれと詰め寄ってくるタイプの不動産屋です。
こういう不動産屋はみなさんの目からみてどうでしょうか。
不動産の善し悪し、というのはそういう部分ではないかと思います。

この不動産屋が紹介する物件はロクなものじゃない、と思ってもそれはあなたの物差しに過ぎません。
その価格でそこに住めるなら、と求める人もいるはず。
土地の出来に文句を付けるのは不動産屋ではナンセンスなのです。

こちらが求める希望の物件をなかなか提示せず、売りたい物件ばかりを執拗に勧めてくる、というのが悪質な不動産屋になるかと思います。
遠い場所からわざわざ探しに来たのに、関係無いエリアの賃貸物件を紹介されたり、希望予算よりも高額な賃貸物件を教えてくれたり、と。
不動産屋側として何としても契約させたい、という気持ちは分かります。
その希望に副った物件をしっかりと紹介してくれるのかどうか、というのが不動産屋の正当な評価だと思います。

その点を考えながら不動産屋を選んでみて下さい。
ひとつが悪く見えると、すべてが悪く思えてくる事もあるかと思います。
そこを冷静に判断できると良いですね。

未公開物件の存在

物件を探すとき、不動産へ行くと必ずかどうかは分かりませんが未公開物件というものが存在します。
これは売主、または不動産側が意図的に一般公開していない物件の事を言います。
または不特定多数に公開されていない、というような感じです。

それを公開しない理由は様々です。
売主の事情であったり、不動産側の事情だったり、これだから公開できないという理由はありません。
また、この媒体だったら公開しても良いという場合もあります。
たとえば、新着物件特集など言った場所限定に公開しても良いとか、不動産屋に実際に行ってみないと教えられないとか、事情は様々です。
なぜそういう事をするのかは分かりません。

売りたくても売れない事情というのもありますし、もしかしたら不動産側の戦略かもしれません。
ここから先は売り方の技術になってしまうので言う事はできないですが。

またどんな物件が未公開物件になっているかは分かりません。
売りに売れないのか、あまりにも好条件過ぎて不動産の独断と偏見でお客さんを選んでいるのかも……。
何とも言えません。
もしかしたら不動産へ直接赴き、未公開物件を見せてくださいと言えば見せてくれるかも。
そこも不動産次第とか言いようがないのが現状です。

不動産が紹介してくれるのは求めるお客さんの条件にだいたい近いものを紹介します。
価格、築年数、立地条件、その他諸々を伺った上でだいたい近いものを提示してきます。
なので、はっきしりと自分の希望を伝える事が重要です。
しかし、そこで紹介された物件が自分の求めている物件と合致するとは限りません。
だからだいたい近いものになります。

そこにどういう理由があるのか。
これも売り方の技術になりますので言えません。
ともあれ未公開物件の存在は覚えておいて損はありません。

売主がいくらで売ろうか迷っているため公開できない、となればその言い値で購入も可能かもしれません。
それはあくまで場合であって、未公開物件がすべてそういう事情とは限らないのでご注意を。

賃貸物件は早い段階から

賃貸物件では、時期によって賃料や物件情報の変動があります。
要は賃貸物件は探す時期によって得られる情報にバラつきがあるという事です。
なので探す時期によっては、物件が探しやすく家賃を抑えられる時期というのがあります。

賃貸物件が大きく動く時期は一般的に、1月~3月になります。
春の新しい生活へ向けての動きです。
地方からの上京、新入生の新しい生活場所、などの時期になります。
この動きが活発化するのが1月の後半あたりからで、また賃貸の更新がこの時期の場合もありますので、色々な都合が重なって物件の入れ替えが多いのです。
早い人は11月から始めている人もいます。
その段階からオススメ物件特集などのサイトを眺めながら部屋決めの計画を進めて行きます。

1月頃には新築物件も多く出回ります。
この時期であれば借り手が見つけやすいからです。多少高くても条件が良ければ入居者はいます。
そのため契約率が高いこの時期、大家側はこの時期前までに物件を完成させるのが基本的な流れです。
言ってしまえば、大家や不動産にとっては一番のかき入れ時なのです。
その為、この時期に家賃などの安くしろなどの交渉は厳しいかと思います。
この条件でも喜んで入ってくれる人が他にいるわけですから……。

さらその時期は、家賃、礼金、敷金などが最も高騰する時期です。
たとえば、今までは賃料5万円だったのが、この時期になると6万円になったりします。
そのために早い段階から物件を探す、という事が必要になってきます。
新居に住みたい、というのであれば12月から探し始めるとちらほらと出ていたりします。

良いところはすぐに決まってしまうので早い段階から動くことを推奨します。
あとで高い料金を支払って妥協に妥協を重ねた形でしか入れない、のではあまりにも悲し過ぎます。
そこの見極めが重要な影響を及ぼすのが賃貸物件です。
時期さえ把握しておけば、後はどれだけ早い段階から動いたかで決まります。

不動産は生き物

マンションを売却するとき、ほとんどの売主は出来るだけ高く売りたいと思います。
その考えはごもっともだと思います。
ただ、この高く売るというのは現相場より高く売りたいという事でもあります。

ですが、今は完全にマンション不況で、飽和状態です。
人気のあるところであれば買い手が付くかと思いますが、それ以外だと厳しい面があるかと思います。
なので、相場より高いものがそうすんなりと売れるとは限りません。
それでも売りたい人は希望価格で購入している人が現れるまで待ちます。

ただ不動産というのは長く置けば長いほど、その価値では売れなくなってきます。
1年以上も相場よりも高い価格で売り出していると、結局最後は相場以下の安い価格で売ることになるでしょう。
こういう場合、その物件が何か他の物件にはない何かがあれば売ることも可能ではあります。
しかし、よくある普通の分譲マンションでは、まず売れません。
どこでも食べられるラーメンを遠いところまで行ってわざわざ食べたいとは思いませんよね?
それと似ています。

さっさと売りたいのであれば相場以下にするか、売れない事が分かったらすぐに数百万円ほど価格を下げることです。
売却で必要なのはより早く買い手がつくことに尽きます。
不動産の売買は生き物です。早く売るほど結局は高く売れる場合がほとんどです。
できる限り高い値段で売却したいのは分かります。
が、買い手を待っていては価値が下がるだけ。
またせっかく値下げしたのに売れないというパターンになることも。
長期間置いていたせいで、ちょっとした値下げでは買い手が付かない、という事もあります。
買い手を待つよりかは売り込んだ方が返って損をしないというパターンが非常に多いです。

売りに出すとき高い値段で出すのは構いません。
が、高く売却するのが不可能だと思ったらすぐに値下げできる覚悟が必要です。
あとは売りに出す物件の価値をよく把握しておくこと。
できれば需要のある部分が良いと思います。

中古物件をオススメする理由

最近は中古住宅を中心にして家を探す選択する人が増えています。
新築よりもそっちの方が手間も、お金も、時間も掛かりませんのでごもっともな探し方だと思います。
しかし、中古住宅を選ぶ理由はそれだけではありません。
それは家を建てる際に最も重要な要素と言っても過言ではない、”立地”です。

たとえば、勤め先までに要する時間などやその町の治安、住みやすさなどです。
新築で土地を決めてそこに家を建てるよりも、中古住宅の方がそこらへんがある程度加味されている場合があるので決めるのに大変楽なのです。
もともと人が住んでいた家を購入するわけですから、その家には先人が住んでいたわけです。
引っ越した理由は様々あると思いますが、ある程度生活できる保障はできていると言えます。
あとは、これから住むであろう人の求める条件に合うかどうかです。
すべての人が求める条件というのはあると思います。が、それだけでは無いはずです。
ある程度妥協して行けば良い物件は見つかると思います。
譲れない部分だけに妥協しなければ大きな失敗はしないと思います。住めば都とも言いますから。

新築はすべて自分で決める事になります。
それをメリットと見るのか、逆に言えば失敗は許されない選択とも言えます。
しかし分譲マンションもありますし、新築を探すというのは悪い方法ではありません。
中古住宅であれば求める条件に合った良い物件に安価な値段で巡り合える可能性があります。
公共施設の遠近、商店街など日々の生活のしやすさ、学校に通う子供にとっても場所というのは重要です。
このように立地を優先して考えた場合は新築だけでなく中古住宅も含めて探したほうが良いというのはあります。
ただ需要がある、たとえば駅から近い、住みやすい、綺麗な場所というのは中古であっても値段は高いです。
まったく無いというわけでは無いので、探してみたら掘り出し物の物件が見つかるかもしれません。

焦る必要はどこにもありませんので、ご自分のペースでじっくりと探してみてください。

物件情報でみる分譲賃貸とは

マンションの物件情報などを見ていると分かると気になる人もいると思います。
賃貸、分譲、分譲賃貸とは一体何のか、またそれぞれどういう意味があるのか、と。

賃貸マンションとはそのマンション自体が借りたい人向けに一部屋ごとに貸し出している、賃借人(オーナー)が一棟所有しているようなマンションの事を言います。
また分譲マンションとは一部屋ごと販売・個人で所有するマンションです。
賃貸と分譲の違いは、その部屋を借りるか、購入するかの違いになります。

では、分譲賃貸マンションとは一体どういう意味なのでしょうか。
分譲賃貸とはもともと一部屋ごと販売するつもりで建築された分譲マンションです。が、その部屋の持ち主が何かしらの都合で賃貸として出している物件です。
転勤などで長い間部屋を空ける場合、そのまま放置しておくのは勿体無いですよね?
だったら、その部屋を賃貸物件として貸し出そうというのが分譲賃貸になります。しかしその中にはリロケーション物件という場合もあります。
これは転勤者という意味があり、住める期間が決められていたり、契約期間内であれば引越しができない、貸主が戻って来た場合追い出されてしまう事がありますよという意味です。

分譲マンションは賃貸マンションよりも、設備や構造上グレードが高い物となっています。
その違いは上記で説明した通りです。借り出すのと購入とではやはりそういう違いがあります。
賃貸の方がグレードが良かったら分譲の価値は何なのかという事になります。
よって分譲賃貸というのはグレードの高い物件を賃貸ぐらいの金額で借りられる、ということです。
以上の事を踏まえると、分譲賃貸というのは両方のメリットを得た物件という事になります。
分譲賃貸はあくまで賃貸物件なので持ち主なら払わなければならない”固定資産税”を支払う理由もありません。

元々購入するつもりで得た一部屋ですから、賃貸物件よりも良いものというのが一般的です。
そこは部屋によって違うと思いますのですべてそうなのかというわけではありません。

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